Koopwoning onbereikbaar voor veel huishoudens: Jan Modaal kansloos op de huismarkt

Voor steeds meer huishoudens is het kopen van een huis onbereikbaar geworden. Waar een huishouden met een doorsnee inkomen tien jaar geleden nog een hypotheek kon krijgen voor de doorsnee koopwoning, komt het in 2024 gemiddeld meer dan €100.000 tekort. Inmiddels is bijna een inkomen van twee keer modaal nodig om een doorsnee koopwoning te kunnen kopen. Dat blijkt uit de eerste editie van de Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt van het Centraal Planbureau (CPB).

Met deze monitor brengt het CPB voortaan elk jaar in kaart hoe toegankelijk de koopwoningmarkt is. De monitor is ontwikkeld op verzoek van de ministeries van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en Financiën zodat de toegankelijkheid expliciet kan worden meegewogen bij het vaststellen van de wettelijke leennormen die bepalen hoeveel een huishouden maximaal mag lenen voor een woning. In datzelfde kader publiceren AFM en DNB vandaag de Monitor leennormen en financiële stabiliteit.

De afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen veel harder gestegen dan de inkomens en de maximale hypotheken. Daardoor is het aandeel koopwoningen dat op basis van een hypotheek bereikbaar is voor een huishouden met een doorsnee inkomen gedaald van 61% in 2015 naar 21% in 2024. In de vier grote steden is zelfs nog maar 18% van de koopwoningen betaalbaar voor een doorsnee huishouden. Om de doorsnee koopwoning te kunnen financieren, is inmiddel s bijna twee keer modaal nodig.

Steeds vaker kopen huishoudens een woning waarvan de prijs hoger ligt dan hun leencapaciteit. Het verschil tussen de koopprijs en de maximale hypotheek is sinds 2015 verdubbeld en bedraagt in 2024 gemiddeld €100.000. Dat wijst op een groter beroep op spaargeld, overwaarde of financiële steun van familie. Vooral jonge huishoudens hebben die ruimte vaak niet: bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen heeft minder dan €10.000 spaargeld. In regio’s waar de koopwoningmarkt het minst toegankelijk is, blijken kopers steeds vaker vermogende ouders te hebben.

Het strenger maken van leennormen maakt het moeilijker om een woning te kopen, maar het versoepelen van die normen heeft ook grote nadelen, zoals hogere huizenprijzen en risico’s voor de financiële stabiliteit. Om het toegankelijkheidsprobleem aan te pakken is vooral ook beleid nodig dat het woningaanbod vergroot én fiscale voordelen voor de eigen woning afbouwt. Meer bouwen en beter benutten van de bestaande voorraad (zoals woningsplitsing) vergroot het aanbod en verbetert de toegankelijkheid. Tegelijkertijd drijven fiscale voordelen zoals hypotheekrenteaftrek en een laag eigenwoningforfait de prijzen op; afbouw hiervan zou de vraag naar woonruimte kunnen verminderen en zo bijdragen aan een meer toegankelijke koopwoningmarkt.